想在三四线买房的朋友们，看过来！

2017年，全国楼市最热的地方，不是大家习以为常的一二线城市，而是大家遗忘已久的三四线城市。

这难道又一个“屌丝逆袭”的宏大故事吗？春节回乡，是否值得搞一套？自住与投资，在三四线有折腾的空间吗？

值此春节来临之际，老杨通过两个网友问答，以及一篇深度专题研究文章，为关心三四线楼市的朋友们，简要分析如下。

【问答分享：刚需】杨老师，二三线城市房价居高不下，刚需现在适合入手吗？短时间内房价会跌吗？

老杨回复：

十九大报告中已明确要求：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立租购并举的住房制度。

这对于房价，是一个间接的、慢性的利空。这是五年一次的最高会议，将房住不炒，写进这一级别的会议报告，就意味着未来五年，楼市不太可能重现类似这一轮的上涨大行情。

就短期来看，过去一年左右炒房盛行、房价大涨、调控严厉的城市，楼市将慢慢进入降温通道 ，其中北京、合肥、上海等多个城市已经进入降温通道。而且，不是类似过去几轮降温期，只是持续半年至一年，预计这次降温将持续两年左右。

凡是房价大涨过的城市，当前不适宜买，比如：一线与强二线，房价上涨超一倍，弱二线或三线城市房价上涨超六成。 凡是调控政策严厉、且当前楼市已现降温苗头的，或者价格止涨、小跌，或者成交量持续萎缩几个月了，当前也不适合买了。

上述建议，主要指代投资需求、改善需求。 对于首套刚需，如果不急着结婚、自住，在上述城市，也可等待半年左右，再做决定。 如果不属于上述城市，房价没怎么上涨，当前成交比较活跃的城市，则应尽快上车。

【问答分享：三线】 坐标邯郸，经过暴涨房价涨了差不多三四十。二十多岁了考虑以后需要结婚肯定要在买套房子，现在这边荣盛的期房7k(地段一般)附近二手房8k，地段较好点的碧桂园期房9k，您看现在入手合适吗。买的话买哪里的，听说碧桂园自带的装修很不怎么样。找中介买还是不找中介，中介说找他们都是团购价什么的，如果买二手房是不是找中介稍好点，本人小白希望杨老师多多指点一下！

老杨回复：

大约是2013年，我曾去邯郸参加过一次业界论坛。 2014年9月，在新京报上发表过一篇文章：邯郸楼市危机的三大特征。附在后面吧。

邯郸就是河北的一个普通地级市，离北京很远，离石家庄也不近，所以，它的楼市，与环京环雄，都没什么关联。

而本轮房价大涨，主要是环京环雄，涨二倍左右，甚至沧州受益不少，涨一倍左右；而邯郸上涨不足五成，也只是中部普通地级市的水平。

基于此，可以对邯郸定性：本轮上涨是随全国与河北大势的上涨，涨幅基本合理，不存在廊坊那样的明显泡沫。

未来两年，也不会出现环京那样的三四成的大跌。首套刚需，有支付能力，就可以买，不必纠结于时机。

当前时机，不算太好，也不算很差，中性吧。如果有限价新盘可买，则时机属于中性略好。

邯郸城市不大，不要去郊区买，在资金支持的范围内，尽量在市区买。碧桂园与荣盛，都算是知名品牌，皆可。

至于装修质量，这个我就不知道了，需要你自己去了解。 中小城市，不必非得通过中介。至于是否通过中介团购有额外优惠，这个验证起来不复杂呀，你问下中介团购价是多少，然后去售楼处直接问开发商价格，比较一下就清楚了。

二手房，同样不必找中介。去小区门卫处打听一下，估计就知道是否有业主在卖房了。小城市，卖房信息没那么复杂。通过中介，你就是省心一些，但要花一笔中介费。

附录：2014年9月，在新京报上发表过一篇文章：邯郸楼市危机的三大特征

近期，邯郸部分房企资金链断裂，有开发商跑路，几十个楼盘停工，还本付息困难引发集资户恐慌、闹事。

据新华网报道，针对部分开发商非法集资，当地政府初步摸排涉及金额达93亿元。 作为中部地区一个普通的地级市，邯郸的房地产市场与高利贷乱相，颇有研究价值与典型意义。

2013年以来，在国内流行一种言论：三四线城市楼市泡沫严重，将要崩盘。从案例来看，确实有类似温州、鄂尔多斯、神木等中小城市房价大跌，可以说泡沫破灭。 但笔者一直反对“三四线城市普遍泡沫论”。

房价泡沫，不能随便挂在嘴边，它的生成有两个必要条件：一是几年内价格连续大涨，二是买方多属投资投机性需求。 放眼全国，2011年之前的温州和鄂尔多斯即具备这两个条件。2009年至2011上半年，二市房价皆上涨了二倍左右，相比2003年就涨得更多了。

在房价上涨期，此二市民间资金充裕，投资投机性购房需求旺盛。 而绝大部分三四线城市，实际情况是：住宅市场尚处于“长个子”的早期发展阶段，市场需求以自住性需求为主，除了本地人的婚房需求、改善需求之外，还有辖区内下面区县、乡镇的富裕人群来市区购房（小孩上学、未来养老、自住、投资等多元化的需求性质）。这些城市的投资投机性需求比重，远小于高潮时期的温州和鄂尔多斯。

另外，房价基本没有大涨过，主要是跟着全国大势小幅上涨，总体涨幅远小于一线城市和部分二线城市。房价收入比处于基本合理范畴。 “邯郸楼市危机”，与温州和鄂尔多斯的表象不同。

近几年邯郸房价涨幅不大，2013年笔者还曾去邯郸讲课，当时了解下来，邯郸房价只比一年之前上涨5%左右，而当时一线城市房价比一年之前上涨了三成左右。 而且当地投资投机性需求，也远弱于高潮时的温州和鄂尔多斯。邯郸的这两点情况，与多数三四线城市相似。所以可以认定：邯郸楼市危机，并非房价泡沫危机。

邯郸楼市危机有三个鲜明特征：其一，民间高利贷火爆。过去几年，民间高利贷在全国很多地区都存在，只是热闹程度有别。其中温州就比较疯狂，并与楼市密切结合，最终导致二者抱团跳崖。其实在内地部分城市，近两年高利贷也有点疯，河北、河南都常见。年化利率30%左右的高利贷，如果是个别房企偶尔救急使用，无可厚非，但当一个城市很多房企都采用这一融资手段，而且持续几年大规模使用，则必将出现系统性风险。因为房地产已告别暴利时代，而且作为房价温和的邯郸，房企利润率根本无法长期支撑30%左右的融资成本。

其二，市场管理失序。过去十年，是很多中国城市大扩张、快建设的时期，很多二三四线城市都提出了类似“三年、五年大变样”的口号。大拆大建、土地财政，成为地方领导们最关心的事。邯郸也经历了“大跃进”，旧城、城中村、棚户区的高速拆迁改造、大规模的卖地，安置房小区的超高容积率（3-5很常见），无可避免的权力寻租，造成了房地产开发项目爆发式增长、粗放式经营。高利贷、非法集资、预售资金监管混乱、土地违规出让、开竣工监管不力等等，皆是造成当前楼市危局的诱因。

其三，房企盲目扩张、无序竞争。发展至当前阶段，我国已形成了一批大型优质房企，但在三四五线城市，却密集分布着巨量“土豪式”“土鳖式”的中小开发商，他们多数属于外行，也没打算永续经营，多数因为“有关系”而进入房地产业掘金。这些房企战略素质差，但凭老板的感觉、豪情、盲从而做经营，大规模的借高利贷、盲目性的拿地扩张。在当前行业转型、市场降温、银行信贷收紧、三四线城市楼盘严重供大于求等“意外困局”面前，自然被撞得鼻青脸肿，狼狈不堪，甚至逃之夭夭。

当前邯郸楼市危机，必定需要一段时间“疗伤”，但不会演变为温州和鄂尔多斯式的惨剧。并不意味着全国楼市都将出现相似严重问题，也不宜用来形容三四线城市的整体现状，但确实是少数三四城市的典型代表。对此，地方政府、开发商、购房者、放贷者，都应反思反省。

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