房地产业必须转入“去产能”了

2021年02月02日来源：觅好家编辑：admin

经历了过去三年轰轰烈烈的大牛市之后，大家或者继续亢奋、或者迷惘纠结，估计多数人，都已经忘了“初心”！

众所周知，今年三四五月，部分城市的地市重新热了起来，部分大中开发商抢了不少地，地价与土拍溢价率也明显上升。

上半年拿地积极的大中房企，可观察下表。注意，不能仅看此表排名，还得与其销售业绩排名，相比较，才能搞清楚哪些房企偏激进。

近期，与多家上述企业中高管交流过程中，我能深切的感受到他们的焦虑：一方面，确实认为部分城市地市太热、很多热门地块算不过来帐；另一方面，企业存货偏少，急需补货，而且部分城际公司原项目卖完了，如不新购地，则团队可能解散，核心员工面临流失的风险。

这些因素是客观的，大中开发商的担心也是有必要的。如果想要维持或扩大现有经营规模，如果不想在激烈的排名竞赛中落败，也只能硬着头皮上了。

如果把时针回拨到三年半之前，当时面临什么情况呢？

全国楼市总体低迷，房地产库存积压严重，很多房企急吼吼的卖项目而逃离三四线重灾区……

完全是两幅图景嘛！

即便给一百个胆，这些大开发商，当时也不敢奢望2018年相比2014年，能出现如此大的业绩增幅呀！

2015年四季度，国家提出“房地产去库存。去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板等五大任务，是全国重点经济工作内容。

这可是国家层面首次提出房地产去库存！换名话说，为房地产业解困！

2015年，房地产库存积压有多严重？上图！

全国新建商品房现房库存（已竣工未售出），2015年高达7亿平米，已预售未售出的期房规模更大！现房去化周期，2015年最高达27个月，远远高于07年的最低6个月！

不比不知道，一比吓一跳。当时的库存压力之大，不仅威胁到房地产业的健康发展，也对宏观经济造成了明显的负面影响。

2016年开始，全国商品房库存一路下滑，去化周期也由最高的27个月，回落至2017年最低的17个月。

在这一过程中，信贷宽松、减税降费、棚改提速且货币化安置、很多城市降低落户门槛等等一系列去库存措施出台。

2015年12月经济工作会议中提出如下要求：

化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

其中提出：要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。

注意，戏剧性的一幕出现了。

在这一去库存的过程中，房价地价大涨，开发商集体而持有亢奋，业绩大增，招兵买马，急速扩张！

结论是：只有涨价，才能去库存！

涨价之后，开发商的战车不断提速，汽车开出高铁速度，甚至开出飞机的速度！于是，全行业的产能急剧扩大！

由上图可知，当前全国现房库存仍在下滑，只是下滑速度放缓，但去化周期已于2017年四季度最低的17个月以来，持续反弹至今年5月的21个月了。

其含义是：市场库存继续减少，但房子销售速度下降了，部分城市销售端降温了。但开发商继续缺货，部分大房企比之前更缺货了。于是，才有了文章开头所述的拿地积极，甚至激进！

老杨的感受是：多数大中房企，只是一心想着上规模、赶业绩、急排位。具体的个体而言，好像也没毛病，正常呀，做企业就是要做大做强嘛。

然而，从全行业来看，楼市已经转向，告别长达三四的超级牛市，未来几年，大概率会重演2011至2015年的库存越来越多。

从供应端来看，2018年，开发企业房屋新开工面积209342万平方米，其中住宅新开工面积153353万平方米。两组数据，皆超过2013年，创历史新高。今年1至5月，两组新开工面积仍保持超10%的较高增速。这也就意味着，未来一两年，可以上市的新房规模，将明显增长。

从需求端来看，2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，其中，住宅销售面积增长2.2%。商品房与住宅，销售面积皆创历史新高。今年1-5月份，商品房销售面积同比下降1.6%，其中，住宅销售面积下降0.7%。

老杨判断：全国新房销售面积规模，正在见顶，或者2018，或者2019，很可能是历史大顶。更多原因及推理，这里省略3000字……

老杨对于房地产开发全行业的判断是：必须“去产能”了！

过去几年大牛市当中，开发商扩员提速，导致行业产能大扩张，而随着未来几年新房总销量趋于下降，这些产能将出现明显过剩。

不过，房地产开发业，是服务业，产能主要体现在人员与公司的数量。不像是煤炭、钢铁这类采掘制造业，还涉及到设备、工场等等。

因此，房地产开发业去产能的过程，主要体现在行业从业者数量减少、大中房企的分公司减少，中小房企的退出。

部分中小房企的退出，是无意识、被行业趋势挟裹着的无奈之举。

而对于大型房企来说，应该有前瞻性，减员增效，可以做得更主动些。

中国的二手房行业，当遭遇市场降温时，会很快的去产能，也即裁员减店；而新房开发企业，因为有更多顾虑，只有迫不得已之际，才会这么干。

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2015年，全国新房积压严重之时，国家提出去库存，救助房地产业，少数开发商活了过来，多数活得更好了。

那么，三四年之后，还会重复操作吗？

老杨的感觉，很难很难！

一个信号：房住不炒。

另一信号：近段时间，社科院发布的一份报告，提出一个挺严肃、很炸锅的观点：当房价水平较低时，房地产对经济增长的正向拉动效应超过负向挤出效应，而当房价水平过高时，负向挤出效应将超过正向拉动效应。经验研究发现，当房价收入比超过9：1后，房地产对经济增长将得不偿失。2018年中国房价收入比为9.3。2018年中国房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点！

最后，我们再来考虑一个事：大而不倒。

美国有部电影《大而不倒》，我看过的。讲述了2008年爆发的全球金融危机，以美国财政部长为主要线索，记录了在几周之内决定全球最大经济体命运的权力人物的决策与行动。为拯救全球经济，摆脱金融困境。不仅保尔森倾尽全力，美联储主席、纽约联邦储备银行行长等人也动用了自己的私人关系和渠道。除此之外，沃伦·巴菲特、投资银行家、英国监管机构以及几乎所有的国会议员都参与到了这场没有硝烟的金融大战中。