36个板块，7000字长文，帮你挑出中国二线城市最佳投资方向

2021年02月02日来源：觅好家编辑：admin

文丨大胡子说房团队

北上广深虽好，无奈价格不美丽。

在未来的中国城市化进程中，最具爆发力的无疑就是正在崛起的二线城市，一个城市经济发展的过程无疑就是城市房产溢价上升的过程，而且这些城市肯定会有相应的明星板块率先领涨。

一直以来，【大胡子说房】专注于城市与房地产研究，特此推出“15个二线城市36个最具潜力投资板块分析”，涵盖城市分别是：厦门、杭州、苏州、郑州、昆明、南京、武汉、成都、重庆、西安、长沙、青岛、合肥、南宁、大连。

❖ 厦门

全国的房价下跌导致房价预期急转直下，厦门不能说是罪魁祸首，但至少是加强了大家的看空预期。其实厦门的下跌不是“全国一盘棋”，而是经济落后、城建落后，市场回调之下被强烈挤泡沫的结果。那这一刻的厦门还值得投资吗？

我的建议是：等等回调，现在还不到底。

1. 岛内豪宅。厦门的市场不是厦门本地人的市场，而是厦漳泉龙四市共同决定的市场，厦门气候适宜、非常宜居。有着强烈乡土情结的闽南土豪的共识就是——在厦门岛内拥有一座房子。岛内的豪宅占据了最好的地段和一线稀缺海景，这些因素都决定了厦门岛内的豪宅长期具有投资价值。

2. 翔安南部新城。虽然厦门岛外每个区都有一个耀眼的新城概念：海沧马銮湾、集美杏林湾、同安环东海域、翔安南部新城，但通过城市发展方向可知——厦门未来要和翔安再建一座大桥，分担目前翔安隧道拥堵的压力。而且我们可以看到翔安是目前岛外地铁布局最密集的区域，也是政府重金投资打造岛外最高端配套的区域。翔安南部新城不仅有大量的待开发的净地，还靠着最富裕的泉州，所以，毫无疑问，翔安南部新城就是厦门未来重点发展的区域。

❖ 杭州

除了深圳以外，杭州应该是这几年最受关注的网红城市了。G20、亚运会、阿里巴巴，那些强二线梦寐以求的城市利好全都意外地降临到了杭州身上。

这些城市红利加上杭州启动了全中国5年来最大规模的旧改，所以推着杭州房价一骑绝尘。因为房价倒挂，大家一直都认为应该是新房的房价涨上去，追平二手房的价差，没有想到最后是二手房回调，逐渐向新房的价格看齐，因为大家都忽略了杭州是以新房为主的房价结构，所以是以新房的价格作为尺度的。

1. 钱江新城和钱江世纪城。

杭州会成为继北上广深之外的第五个一线城市，这是毋庸置疑的。而钱江新城和钱江世纪城的价格未来就是对标北京三环、上海陆家嘴、广州珠江新城、深圳深圳湾，这些一线城市吸纳了全国最好的产业和人才，作为最好的地段上的最好的产品，毫无疑问，会是城市房价上涨最高的片区。

2. 未来科技城。

这里是阿里的大本营，也是浙江大学和阿里合作的产业园区，是最受码农置业喜爱的片区。随着地铁开通、区域起来，这个片区也是我们所能看到杭州房价的洼地，而由于城市房价的轮动滞后效应，以及大家的视线都被限价新房的红利吸引，所以对这个片区的价值有所忽略，但是，时间终将会证明该片区的价值。最后，房价涨了，可别忘了感谢阿里程序猿小哥哥们对这个片区的抬爱。

❖ 苏州

干净精致、安逸宜居、城市环境好......这是很多人对苏州的第一印象，而很多人不知道的是苏州市全国经济最强的地级市，GDP总量17319.51亿元,全国第七，碾压了一众省会强二线城市。

作为最靠近魔都上海的地级市，苏州非常难得地做到了不被一线城市吸血，现在的苏州依托上海，跳得更高，归根到底是在于自身的经济强、民富程度高。

苏州近年来深受制造业衰落的桎梏和质疑，但以苏州经济的内生的科学性，我们完全有理由相信，在未来的强二线崛起中，苏州会带来惊喜。现在的苏州逆势上涨，其实就是在释放之前没有完全释放的城市红利。

1.苏州工业园区。

苏州的老城区规划较早，为了保持古迹，都不会过份开发，而工业园区是苏州目前规划最高端、配套最完善的地方。而苏州工业园区是苏州与新加坡合作的工业园区，园区内路网发达、城市界面良好、河湖交错、公园密布，非常宜居，实实在在地富人区。而且我认为除了上海浦东新区和深圳南山，苏州工业园区是整个中国二线城市中城市规划最成功的新区，可持续发展弹性非常大，这是整个苏州的骄傲，是苏州毋庸置疑的龙头板块。

2.昆山花桥。

因为苏州靠近上海，所以与上海通了地铁和高铁，承接来自买不起上海的刚需外溢。花桥所在的昆山县是全国经济百强县的榜首，台资非常活跃。在环一线城市中，花桥的公共配套和产业支撑都是非常有竞争力的，也是足以吊打所有的环沪小弟的。花桥和上海的房价是捆绑在一起的，上海涨，必然带动花桥涨。

❖ 郑州

作为中部省会的郑州，近几年崛起迅速，GDP排名全国前20，但房价仍然处于比较低的水平，平均只有1.3w/㎡，远郊的楼盘更是低到万元以内，那郑州投资哪里更为理性呢？

1.常西湖新区。

老城区的自然外溢，没有断裂带，四大中心日夜不停施工，市行政中心即将搬迁，纯新房片区，加上人工水系和两河一水库，短线升值指日可待。

2.白沙。

省级行政区，东区的东区，和城区有一定的距离，短期内难以成熟，但从规划层级看，长线投资第一首选。

3.港区。

今天你对我爱答不理，明天我让你高攀不起，航空港区短短5年内，GDP翻了十几二十倍。港南今年出现多块高价地，城建配套推进迅速，虽然和主城区距离非常远，但按照目前的推进速度，作为长线投资有足够的空间。

❖ 昆明

即便昆明不能和杭州南京经济媲美，不能和成渝实力接近，但云南独特的旅居养老气候氛围，以及昆明特殊的政治交通优势，使得二线城市投资中，特别是近期，火得一塌糊涂。

1.巫家坝。

距离主城区不算远，夹在呈贡和市区之间。因为机场的停用，大片空地可规划建设，超高地标写字楼扎堆涌入，轨道交通密集，超大中央公园，整个昆明找不到第二个这样的片区。

2.草海片区。

看过会展片区一定会对会展片区心生好感，但会展片区的价格也是一路飙升，相对于价值已明显浮现的片区，投资的价格相对就会略弱一些。同问临滇池的草海片区，前几年一直寂静，这两年大量开发商入驻万达、云南城投、万科、华夏地产等等，未来可期。

3.呈贡新区。

作为中国新区的鬼城代表之一，呈贡背负了非常大的压力，但事实和外人看到的不同，呈贡稳扎稳打的发展自己的政务经济，卫星城的路走的十分明确，但距离市区过远，彻底成熟并衔接市区还需要时间，可作为长线投资品。

❖ 南京

说出来南京的朋友可能不开心，南京在江苏省内的号召力弱，苏锡常南通对于南京的认同感确实不高。但不能否认南京对于苏北以及苏中扬镇泰城市的影响力，甚至是安徽的吸引力。同时，南京的经济指标有目共睹，高校也是全省甚至全国最好的几个，民富程度高。现阶段房价虽然不低，但未来仍有空间。

1.沿江城市的未来，房价的天花板一定是沿江区域。

传统的江东南区域早已熟透，而由于种种历史原因江北一直是荒蛮地带，但江北新区的获批和重点发展，加上天然的距离优势和沿江优势，注定这个区域未来是要翻天覆地。

2.环河西南CBD。

城市的命脉从来都不是掌握在步行街，旅游景点和火车站。而是在于商务中心，城市的CBD大概率代表了城市的未来，河西南CBD庞大的基建资金投入和企业入驻，注定了周边的住宅水涨船高，买不起河西南的地王盘没问题，环河西南稍远的区域也是投资的好方向。

3.九龙湖。

虽然远离长江，但自然环境优势，轨道交通已成熟，片区又有足够多的空地可供规划，九龙湖也成了近期的投资新贵，成熟的条件加上被限的低房价。作为中庸的投资方向，也绝对错不了。

❖ 武汉

中部大咖，没有之一，武汉作为中部唯一一个国内前十名的城市，拥有者非常强的高校资源以及汽车工业，除此之外背靠武大华科的光谷更是耀眼，目标甚至是有实力成为世界级科技创新引擎! 而武汉的房价，仅有1.5W，与同级别的强省会还存在不小的差距，非常有可能成为下一轮补涨的城市。具体投资方向：

1.光谷，光谷东。

懂光谷的人热血沸腾，不懂光谷的人不知所云。光谷这一波项目彻底售罄后核心区基本再无大量住宅入市，但价格还没有到绝版的高度，仍然是投资的时机，而光谷东是未来大片区的核心，大片写字楼、商业街、地下管廊以及地下城市，超高地标，管委会，自贸区，你能看到的利好未来都会在这里出现。

2.白沙洲。

武汉三环线内唯一未大规模开发的“处女地”白沙洲高架、鹦鹉洲大桥建成通车、杨泗港大桥建设如火如荼、地铁5号线也即将开工。如此的位置，在未来主城区彻底填满，脏乱差被逐步淘汰拆迁之后，没有什么不升值的可能性，而且别忘了，它还靠着长江。

❖ 成都

在大家的眼中，成都是一个充满年轻气息、文艺清新的城市，青春肆意，活力无限。而真实的成都是：上半年，一向自诩“安逸就好”的成都人，一直在万人摇号的绝望窒息中挣扎，下半年，就一直在二手房跌跌跌的新闻头条中徘徊，当个成都人，真不容易啊。

现在的成都，基本面就是1.5万左右，全城的房价出奇地均衡，第一圈层和第三圈层的价差不会超过8000元/㎡，但这属于市场在大盘拉动的时候整体带动效应导致的，这个价差未来肯定是会被拉大的。由于受限于龙门山脉，所以成都的发展方向是往南、往东，城南和城东的溢价会超过城北和城西。

1. 天府新区。

虽然只有天府新区的户口或社保的人才能买天府新区，但还是要推荐天府新区。成都的主城区由于建设早，所以规划相对较乱、堵车，而成都空间资源配置不均衡，第一二三圈层的差异化非常大，而成都政府把最好的商业、教育、医疗都往天府新区引，所以现在的成都是单中心+功能集中+人口高密度，天府新区的房价未来必将引领整个成都，现在的价格2万+的精装，甚至还有1.5万的清水房。凭着对成都GDP全国第九的基本面，你说规划最好的地方，5年后房价还会只是2万+？

2.高新区。

高新区近几年凭借着双创地标和双创人才两大亮眼成绩“C位出道”，已经成为成都新经济活力区和国际化合作的核心功能载体。随着高新区的创新创业人才不断集聚，“人才+孵化+服务”的机制已渐渐形成，人才链、载体链、服务链正在向深度融合发展，高新区正在形成全要素、全链条、全周期的人才双创生态。经济的加持会让高新区的片区价值提升一个level，长线投资的价值仅仅次于天府新区。

❖ 重庆

重庆作为全国唯一不限购城市，现在确实是凉了，正处于震荡调整中，郊区不少新房项目都在打折，二手房也在回调。而且“三无人员”不能贷款之后，之前来重庆扫货的外地投资客瞬间就冷静下来了。

但是，重庆毕竟是全国经济非常强劲的城市，2017年的GDP是19530亿元，同比增长9.5%（人口：3372万）。城市的产业活力和人才吸引力相对比较有竞争力，所以长线投资依然值得看好。那具体该挑选什么区域呢？

1. 两滨一嘴。

CBD+一线江景的稀缺景观+配套最完善，这样的地方，放在其他强二线城市，至少得是4万+，但在重庆，仅仅是2.5万+，所以重庆的高级住宅区的房价是相对被低估的，以后随着城市实力的增强，这里的溢价会是整个重庆最高的。

2. 弹子石和民安大道。

随着重庆环线的开通，将会改变以往商圈分割的局面。弹子石和民安大道这些规划相对较好的片区的价值会被重估。

3. 金开大道和照母山。

这是重庆向北最早兴起的两个富人区，随着北边建设的推进，这两个板块的区域配套和交通通达性又上了一个台阶，非常值得长期投资。

4. 中央公园、礼嘉、悦来。

重庆继续向北，这三个板块的区域规划各有特点，有产业有居住区，互相带动人气，重庆供应量虽大，但并没有出现建设到一半就冷掉的新区，归根到底在于城市有钱，未来这三个板块的产业发展起来，也是城市优质的居住区。

❖ 西安

永康书记带领下的西安，掀起了一阵改革风，城市效能，城市界面，在这两年都在迅速的改变，永康书记在任期间，西安还摘得了国家中心城市头衔，同时抖音营销也让这座城市的曝光度和活力不断提高。

1.三环外的曲江和高新。

上个月，雁塔、长安、户县三区共同移交了10个镇（街道）给高新区，让高新区的管辖范围更加丰满。也从侧面证明了高新区在西安的强大。传统的高新核心区以及曲江一期几乎上已经处于全西安最高位，但外围例如曲江二期，高新三环外或鱼化寨附近一定是投资第一选择。

2.五年看浐灞，十年看沣东的顺口溜已经被喊烂了。

但在西安，浐灞一定是除了高新曲江外，最需要重视的投资片区，且不谈全运会的影响力，仅凭浐灞这几年的生态整治，以及城区改善人员的外溢，就已经足够让浐灞崛起，更不用说，金融小镇未来的成熟。

3.之所以喊10年看沣东，而不是10年看西咸最重要的一点就是西咸太大，沣东和沣西，秦汉和泾渭外加空港，整个西咸最有价值的怕是只有沣东最有价值了，第一是距离市区近，第二是距离高新近，第三是这几个新城中动作最大也最多的片区，但这样的新城去年就已经卖到1.2W的价格，虽有价值但的的确确需要超长线投资。

❖ 长沙

长沙房价一直四平八稳，相比武汉、成都、重庆这些城市，长沙12000元/㎡的基本面还是有空间的。毫不夸张的说，在长沙沿着地铁可以闭着眼睛买。虽然短期没有大幅上涨的契机，但可以考虑长期持有。

长沙板块那么多，重点关注哪几个呢？

1.梅溪湖板块。

短短10年间，梅溪湖一跃而起，成为长沙最为耀眼的片区。占地3000亩的梅溪湖，集山、水、湖、城为一体，自然生态环境不用多说，相当宜居。

金茂、中海、万科等大型开发商的争相入驻也让梅溪湖身价上升，成为炙手可热的富人区。加上又靠近高新区、大学城，未来梅溪湖片区的教育资源依然是长沙最丰富的片区。

2.滨江新城板块。

滨江新城是市府CBD的核心，高效的工作节奏加上高品质的生活质量，将成为长沙城市精英最佳居住方式。公交、地铁、城际铁路一应俱全，学校公园景观成熟优质，住宅商场写字楼地王频现。进一步丰富的配套，以及20万人口的入驻的预期，房价的上涨预期还是比较大的。

❖ 青岛

青岛，中国的海滨城市规格最高的会议——金砖国家会议和上合元首峰会议的举办地，各种基建逐步升级，城市潜力得以认可，也吸引全国各地持币待购的投资客。特别是海底隧道、跨海大桥和地铁线路的陆续通车，大大缩短了区域连通的距离，房价蹭蹭直上。

1. 黄岛区。

国家级新区，行使部分省级权限，新区级别够高。根据青岛三湾三城的发展规划，即重点建设发展灵山湾，胶州湾，鳌山湾，其中，灵山湾区域就是黄岛。目前房价两万二，价格处于低洼，待13号线和1号线全线开通后，大大增加黄岛内部及与主城区交通便利性，沿线楼盘会吃到一波地铁开通的红利。

2. 城阳区。

北青岛核心，全域发展必经之地。目前财政收入超过百亿，青岛远期规划16条地铁中城阳包揽8条。其中，M1号线贯通市内五大行政区，直通青岛市中心，将直接拉动城阳周边物业。

万达广场、华润万象汇、利群、家佳源等商业巨头云集，城阳商圈日益成熟，板块价值正在渐渐加码，长线投资可看好。

❖ 合肥

在一众强二线城市房价上涨周期中，合肥算是反应迅速，2016年房价涨幅为48.4%，全球第一。而后2年，合肥又走向了2个极端，2016年-2017年，房价全面疯涨；2017-2018年，房价全面遇冷。大起大落于城市而言，不是什么好事，昭示了城市对房价的失控，市场的不稳定。

合肥的地理位置非常尴尬，既算不上是长三角，又不是正宗的中部城市群，而且被周边南京、杭州、武汉、郑州等强二线城市碾压。所以，不管在产业发展还是吸引人才上，合肥都成了当之无愧的——备胎，合肥接下来最大的优势就是吃城市骨架延伸的红利——地铁盘。

1.政务区。

单从名字就可以看出这个区位政府单位扎堆，合肥的城市规划有点摊大饼，即使是离主城区20-30公里远都可以搞出好几个生态小镇，千万不要被这些噱头吸引了。合肥还是把最好的资源留在了主城区，政务区的利好只会更加集中，而且城市配口长期注入，而且又是市内唯一非限制性购买区域，需求旺盛。与主城区无断裂带，2017年地王频出、2018年土拍热点区域，金地、华润、远洋等大牌开发商集中，未来区域价值可期，短线投资第一选。

2.滨湖新区。

这是合肥重磅打造的产业园区，围着巢湖而建，风景优美。而且，最重要的是，未来有大片的土地可供应。合肥在吸引了一波人才落户之后，未来能不能实实在在地把经济提升起来，最重要的筹码就是滨湖新区了，这里虽然是产业园区，但也是商务和住宅错配，一旦产业发展带动，该板块的住宅溢价可能会超过已经相对成熟的政务区。

❖ 南宁