M1跌至一楼了，你还敢奢望房价顶在六楼吗

老粉们都知道：

房地产短周期的四大驱动力：经济面、政策面、资金面、存货面。

自2013年以来，老杨捧着这四碗面，大嘴吃四方。

昨晚，央行公布了8月金融数据。

老杨最关注是货币供应，尤其是M1。

8月末，广义货币（M2），同比增长8.2%，仍在历史最低位徘徊。

狭义货币（M1）同比增长3.9%，增速分别比上月末和上年同期低1.2个和10.1个百分点！

这是过去三年，M1增速首次跌破5%！

M5是个重要关口。

本轮房价上涨，70城房价指数，于2015年二季由跌转涨，而M1增速也正由7月开始反弹超过5%，其后一路上攻，至2016年7月的最大值：25%！

与之相伴，70房价环比涨幅一路扩大，至2016年9月达到涨幅最大值。

2016年8月开始，M1增速一路下滑，如今惨跌破5%，可以说由六楼摔至一楼了。

过去的经验表明，每次M1增速的低位，对应楼市短周期的低位，比如05下半年至06年上半年，08年下半年至09年一季度，11年下半年至12年上半年，14年。

那么，这次会有例外吗？

老杨认为：不可能！

老杨再次宣布：40个大城，总体房价，三季度已经见顶！

40城总体房价，将以每季度下一半层楼的节奏，向下运行两年左右。

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关于资金面，老杨再分享一个指标。

M2-GDP-CPI连续3个季度为负

货币供应，主要是为了满足经济增长的需要，同时物价上涨也需要新增加一部分货币。那么，可以近似的认为，广义货币增速减去经济增速、减去消费品价格增速，所得到的增速差额，可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速，该增速差额越大，意味着越可能推高房价（属于资产价格），反之，该增速差额越小，意味着越不可能推高房价。

从2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差额一路上行，从-2.1%上升到5.5%，此后该增速差额在4%附近振荡前行，一直延续到2015年底，之后，从2016年初至今，该增速差额保持了下行趋势，2017年四季度进入负区间。2018年二季度，该增速差额为-0.6%，与一季度的-0.7%相比略有上升。目前该指标已连续三个季度呈负值，预计未来有望逐渐平稳。

根据历史经验判断，该增速差额的合理区间为2%-3%。目前该增速差额低于合理水平，意味着会略制约经济的增速（但有助于实现经济有质量的增长），但同时有利于控制房价的大涨。

预计随着去杠杆的深化和金融进一步回归为实体经济服务，比过去低一些的M2增速将成为新的常态，而M2-GDP-CPI的增速差额也可能维持在较低水平，不会对楼市造成“大水漫灌”。